Юридична консультація 6: Можливі проблемні питання при придбанні землі. На що треба звернути увагу?

Zemanta Related Posts ThumbnailХотілося дослідити питання придбання земельної ділянки. В цій статті ми дослідимо, на які питання необхідно звернути увагу, які «підводні каміння» можуть зустрітися.

При аналізі інформації щодо власника земельної ділянки слід мати на увазі, що державний акт — це документ, який підтверджує факт отримання особою права власності на ділянку у минулому. При цьому, сьогодні належним підтвердженням існування в особи права власності в певний момент часу є не акт, а витяг із поземельної книги. Раніше цей документ фактично замінювали довідки про наявні обмеження (обтяження), які опосередковано підтверджували, що відповідно до даних місцевого відділу земельних ресурсів відповідна ділянка закріплена за певною особою, або витяги із реєстру земель автоматизованої бази даних державного земельного кадастру (АС ДЗК). Сьогодні процедура ведення поземельної книги та надання витягів із неї лише починає працювати, і не завжди можна отримати цей документ. В такому випадку слід отримати або довідку, або витяг із АС ДЗК.

Окрему категорію, нажаль, непоодиноких ситуацій складають випадки багатократного оформлення державних актів на одну ділянку. Тут також світло може пролити звернення до місцевого відділу земельних ресурсів. Як правило, в таких ситуаціях органи земельних ресурсів не видають довідки та витяги, які необхідні для вчинення правочинів із ними, до «з’ясування обставин» та встановлення належного власника. Крім цього, важливо розуміти, що власник ділянки не обов’язково є власником всього майна, що на ній знаходиться. Придбавши ділянку ви придбаєте лише землю. Тут працює принцип, згідно якого право власності на земельну ділянку переходить до власника будівлі, а не навпаки. До власника землі ніяких додаткових прав не переходить (крім випадку переходу прав за іпотечним договором). Тому слід одразу встановити власників об’єктів нерухомості на ділянці. Більше того, для уникнення непорозумінь слід перевірити в місцевому БТІ, чи є на вашій ділянці зареєстровані інші об’єкти нерухомого майна, чи ні. Завдяки нечіткій системі реєстрації прав, може обійтись не без сюрпризів. Особливо, може здивувати наявність зареєстрованого права на об’єкт незавершеного будівництва, а ним може виявитись яма на вашій ділянці або ледь помітні залишки фундаменту.

Звертаю увагу на те, що інформація щодо наявних обмежень та обтяжень, яка наводиться в державному акті, як правило, абсолютно не відображає наявних обмежень та обтяжень використання такої ділянки. Часто цей розділ взагалі не містить жодної інформації. Прикладами обмежень/обтяжень є встановлені сервітути (право третіх осіб на прохід або проїзд ділянкою, будівництво опор ЛЕП тощо), санітарно-захисні зони сусідніх об’єктів, захисні зони об’єктів інженерної інфраструктури, наявних на ділянці. Не дізнаєтесь ви і про наявні іпотеки, заборони відчуження та арешти, що стосуються ділянки. Всі ці дані або містяться в окремих відповідних реєстрах (іпотек, заборон відчуження), або їх встановлення потребує додаткового аналізу. Так, для встановлення наявності газопроводу та відповідної захисної зони слід звернутись до місцевого газового господарства. Для визначення статусу земельної ділянки як меліорованої слід звернутись до водгоспу. І так далі. Завжди слід виїхати на ділянку для встановлення інших можливих факторів ризику, які необхідно дослідити — наявні або суміжні ЛЕП, газорозподільні пункти, АЗС — всі ці об’єкти можуть накласти певні обмеження у використанні ділянки, про які можна дізнатись часто лише звернувшись у відповідні організації.

В населених пунктах додається ще одна категорія обмежень — містобудівні умови та обмеження забудови, які можна буде дізнатись лише отримавши відповідний документ із відділу архітектури органу місцевого самоврядування. Проте, як свідчить практика, навіть цей документ не містить конкретної інформації, а лише відсилає до державних будівельних норм та інших нормативів. Як правило, такі обмеження остаточно стають відомі власнику лише в процесі проектування об’єкту.

Цільове призначення земельної ділянки. Тут головне зрозуміти — до якої категорії відносить вашу ділянку сформульоване в державному акті цільове призначення. Використовувати землю можна (за виключенням земель сільськогосподарського призначення та оборони) будь-як на розсуд власника в межах відповідної категорії. Інколи це зробити досить легко — наприклад, формулювання «для індивідуального житлового будівництва» відносить вашу ділянку до земель житлової та громадської забудови. Фактично її використовувати можна для будівництва, наприклад, об’єкту торгівлі. Але інколи цільове призначення земельної ділянки часто зазначається в державних актах досить дивно. Також слід мати на увазі, що з 13 квітня 2011 року вступив в силу Закон України «Про мораторій на зміну цільового призначення окремих земельних ділянок рекреаційного призначення в містах та інших населених пунктах», відповідно до якого у випадку, якщо ваша ділянка знаходиться в зеленій зоні, змінити її цільове призначення буде неможливо протягом наступних 5 років. З метою визначення, чи знаходиться ділянка в зеленій зоні, необхідно дослідити містобудівну документацію.

Також корисно знати, що визначення в державному акті «для дачного будівництва» відносить ділянку до категорії рекреаційних земель. Зазначення ж для садівництва, що також надає можливість будувати будинок, але не дачу — а садовий будинок, відносить землю до сільськогосподарської категорії земель, якими не можуть володіти іноземці.

Існують і інші нюанси. Так, наприклад при будівництві об’єктів торгівлі важливо, чи зазначено у формулюванні словосполучення «для будівництва». Його відсутність може призвести до того, що на період будівництва ви будете сплачувати податок у 5 разів більший аніж тоді, коли б воно було в акті. Так при визначенні нормативної грошової оцінки для підприємств торгівлі застосовується коефіцієнт 2,5, а для земель забудови — 0,5.

Також дослідження потребує, на підставі чого були набуті права на земельну ділянку. Якщо тут зазначено рішення сесії ради чи розпорядження адміністрації — то ваша ділянка була або приватизована, або її цільове призначення було змінено. В обох випадках варто перевірити, наскільки правомірно відбувся процес приватизації або зміни цільового призначення. Так, наприклад, відсутність одного із необхідних погоджень в проекті відведення може призвести до оскарження відповідного рішення. Якщо мова стосується порушення процесу зміни цільового призначення, то таке порушення може призвести до визнання недійсними подальших угод із такими ділянками. Якщо ж землю купували в міста без проведення аукціону на підставі наявного об’єкту нерухомого майна, то варто перевірити і історію придбання цього майна.

Окремою підставою для набуття права є рішення суду. Тут треба пильно дослідити -наскільки сильною була правова позиція власника в суді. В деяких випадках мова йде не просто про право, а й про місце розташування ділянок. Так, рішенням суду ділянки «вводяться» в межі населених пунктів, що в майбутньому часто призводить до їх «невизнання» місцевою владою та з самого початку створює конфлікт при майбутньому спілкуванні, яке в ході отримання дозвільної документації на будівництво буде досить інтенсивним. Також часто це може означати факт переведення сільськогосподарських земель у землі, придатні для забудови в обхід мораторію. Такі рішення часто мають підстави для оскарження з відповідними наслідками для власника. Сподіваюсь, що наведений вище матеріал допоможе вам зорієнтуватись, куди далі рухатись в дослідженні статусу земельної ділянки після початкового ознайомлення з нею та державним актом на неї. Нажаль, сьогодні в Україні не існує єдиної та всеохоплюючої інформаційної системи, яка б містила всю інформацію, що може турбувати майбутнього власника. При цьому, як показує практика, незначних деталей тут не існує, так як будь-який незначний, на перший погляд, дефект може призвести до повної втрати права власності.
Ви прочитали нашу публікацію в повному обсязі. Ми сподіваємося, що вона була для Вас корисною та інформативною. Саме тому Вас просимо:

  1. Залишити Ваші думки, повідомити свій досвід з цих питань за допомогою форми коментарів, що розташована нижче. Ми обов’язково дамо Вам свою зворотню реакцію.
  2. Оцінити якість, достовірність, глибину публікації за допомогою зірочок (від 1 до 5). Для нас надзвичайно важливо отримувати від Вас оцінку своєї діяльності.  1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезды (Ще не оцінювали)
  3. Якщо Ви ще не підписалися на Юрист-блог зробіть це за допомогою форми внизу. Також вступайте до наших груп в соцмережах. Переваги такого кроку читайте на спеціальній сторінці.
  •    
  •    



P.S.: Якщо Ви маєте до нас питання правового характеру, задавайте їх на спеціальній сторінці Задати питання, а не у коментарях. Уважно ознайомтеся з умовами надання нами консультацій.

Якщо стаття була корисна - ставте лайк та робіть репост:
Facebook
Twitter
Visit Us

 
Читайте також:  Юридична консультація 51: Юридичні аспекти державного нагляду у сфері господарської діяльності

Мені приємно, що Ви дочитали статтю до самого кінця. Прошу зволікти ще одну секундочку та оцінити корисніть інформації. Завчасно дякую!

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезды (Ще не оцінювали)

Якщо у Вас є невелике питання по суті статті - залишайте його у коментарях, та отримуйте компетентну відповідь.
Якщо Вам необхідна моя повноцінна юридична допомога у сімейних, житлових, спадкових, договірних, інших цивільних питаннях (як правило в межах м. Києва та Київської області) ДЗВОНІТЬ мені у робочі дні з 9-00 до 19-00 за телефонами: +38 096 961 51 55 або +38 095 431 19 91. 

Ваш комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

© 2017 Юрист-блог // Дизайн и поддержка: GoodwinPress.ru

Запрошую приєднатися до Юрист-блогу у соцмережах: